Geld anlegen – Teil 3 (Immobilien)

Im heutigen Blogbeitrag beschäftigen wir uns mit Alternativen zur klassischen Lebensversicherung als Kapitalanlage

Immobilien – das schöne Gefühl von Sicherheit

„Das Geld ist bald nichts mehr wert. Deshalb muss man es in Immobilien anlegen.“ Diese Weisheit hört man immer wieder. Es ist aber keine. 2 % Inflationsrate sind nämlich immer noch besser als die Insolvenz, und in dieser ausgesprochen misslichen Lebenslage befinden sich viele Menschen schnell, wenn sie in Immobilien investieren, ohne davon etwas zu verstehen. Es kann einem als Immobilienbesitzer erstaunlich viel zustoßen, auf das man nicht gefasst war.

Die Rechnung

Immobilien kaufen kann jeder, vorausgesetzt, er kann eine Bank davon überzeugen, dass er ein redlicher Mensch ist, der regelmäßig Geld verdient. Die meisten Immobilien werden nämlich mit Kredit finanziert. Zurzeit sieht dies nach einem sehr guten Geschäft aus, weil die Zinsen so niedrig sind wie noch nie.

Ein tüchtiger Mensch im Alter von 40 Jahren kauft in Leipzig ein nagelneu gebautes Haus. Es hat 120 Quadratmeter Wohnfläche und kostet 300.000 Euro. Eine Monatsmiete von 840 Euro ist realistisch. Dies ist immerhin eine Rendite von 3,36 %, viel besser als Lebensversicherungen oder Staatsanleihen. Davon möchte er die Finanzierung bezahlen. Die Zinsen betragen 2 %, und die Tilgungsrate ebenfalls 2 %. Die Rate macht 1.000 Euro im Monat aus. Rechnerisch muss er 160 Euro im Monat zuschießen. Die Grunderwerbsteuer kostet 10.500 Euro, die erforderlichen Notar- und Grundbuchkosten ziemlich genau 5.400 Euro. Der Makler verlangt eine Provision von 5 % (15.000 Euro) und ist damit sogar noch bescheidener als viele seiner Kollegen, die 7,14 % verlangen. Für diese Nebenkosten von insgesamt 31.900 Euro setzt unser tüchtiger Mensch Ersparnisse ein, die damit schon empfindlich geplündert sind. Wer mitgerechnet hat merkt schnell: Weil der Einsatz in Wirklichkeit 331.900 Euro beträgt, macht die Rendite nur 3 % aus.

Nein, sagt da der Steuerberater: Der Mensch verdient so gut, dass er den Spitzensteuersatz bezahlen muss. Zinsen und Abschreibung sind noch nicht berücksichtigt. Diese bewirken (beim Spitzensteuersatz) einen Steuervorteil von 5.900 Euro. Rendite also 4,8 %. Das stimmt zwar rechnerisch, ändert aber nichts daran, dass unser Mensch im Beispiel Monat für Monat 160 Euro zuschießen muss. Die Steuerrückerstattung folgt nämlich erst gut ein Jahr später, und bis dahin muss man mit dem Geld zurechtkommen, das man hat. So sieht die Rechnung der meisten Immobiliengeschäfte aus. Sie übersieht manches.

Erste Überraschung

Unser Mensch im Beispiel hat Glück. Sogar der Mieter ist ein ordentlicher Mensch und bezahlt pünktlich. Nach 5 Jahren wird der Mieter arbeitslos und kann nicht mehr bezahlen. Es folgt die Kündigung. Weil ein Arbeitsloser aber nicht so einfach eine neue Wohnung finden kann, bleibt er noch lästig lange wohnen. Ohne Urteil eines Gerichts darf man ihn aber nicht vor die Tür setzen. Es gibt also einen Prozess, den unser Mensch natürlich gewinnt, der ihn aber erst einmal 2.600 Euro kostet. Weil der Mieter aber immer noch keine neue Bleibe hat, muss er vom Gerichtsvollzieher geräumt werden, der nur tätig wird, wenn man ihm einen Vorschuss von 7.000 Euro für die Umzugsfirma gibt. Das Jahr, in dem sich diese ärgerlichen Dinge ereignen, endet mit einem Aufwand von 22.000 Euro, denen 0 Euro Einnahmen gegenüberstehen, immer vorausgesetzt, der Mensch in unserem Beispiel hat so viel Geld, um dies erst einmal vorzufinanzieren. Wenn jetzt sein Steuerberater sagt, der Verlust sei doch toll, denn dadurch würde man zusätzlich Steuern sparen, sollte er lieber gar nicht mehr zuhören. Die Rendite der ersten 5 Jahre ist auch mit Steuervorteil durch den Unfall mit dem Mieter auf 2,8 % gesunken. Die Annuitätenrate für Zins und Tilgung liegt aber immer noch bei 4 %.

Zweite Überraschung

An seinem 50. Geburtstag bekommt unser Mensch Post von der Bank. Die ersten 10 Jahre seiner Finanzierung seien um. Seine Schuld ist in dieser Zeit von 300.000 Euro nur auf 233.000 Euro gesunken. Man kann das Beispiel auch anders gestalten: Unser Mensch hat die Finanzierung auf 20 Jahre abgeschlossen, weil 2 % Zinsen so günstig schienen. In diesem Fall wären nach 20 Jahren (an seinem 60. Geburtstag) noch 153.000 Euro offen. Das ist noch mehr als die Hälfte. Selbst wenn er sich die günstigen Zinsen auf 27 Jahre gesichert hätte, stünden am 67. Geburtstag noch sagenhafte 110.000 Euro zu Buche. Unser Mensch kommt ins Grübeln. Es bleibt ihm aber, um das Beispiel durchzuhalten, nichts anderes übrig als an seinem 50. Geburtstag einen neuen Kreditvertrag zu unterschreiben. Die Zinsen haben sich auf 3,5 % erhöht. Obwohl er schon einiges abbezahlt hat, steigt die Rate für die nächsten 10 Jahre auf 1.068 Euro. Das ist nicht so schlimm, weil auch die Miete im gleichen Verhältnis gestiegen ist. Seinem 60. Geburtstag sieht er mit gemischten Gefühlen entgegen. Die Restschuld wird dann immer noch 177.000 Euro betragen.

Dritte Überraschung

Der neue Mieter, der nach der ersten Katastrophe eingezogen ist, wird nicht arbeitslos, sondern – ganz im Gegenteil – sogar befördert. Deshalb muss er allerdings umziehen und kündigt nach zehn langen Jahren. Alles läuft korrekt ab. Der Mieter streicht sogar die Wände neu an, bevor er geht, genauso, wie es im Vertrag steht. Unser Mensch kann sich absolut nicht beklagen. Sein Problem ist nur, dass das Haus plötzlich niemand mehr mieten möchte, zumindest nicht mehr für 900 oder 1.000 Euro. 650 Euro lautet das beste Angebot. Der Makler erklärt es ihm: Das Haus ist mittlerweile 15 Jahre alt. Niemand möchte mehr weiße Raufasertapeten, sondern glatten Flies. Auch Bad und Küche entsprechen nicht mehr dem Geschmack der modernen Zeit. Es gibt zwei Möglichkeiten: Entweder nimmt er einen Mieter, der auf solche Dinge keinen Wert legt, aber auch nur eine geringere Miete bezahlt, oder er lässt für 30.000 Euro renovieren. Welche Möglichkeit er wählt, hängt natürlich in erster Linie von seinen wirtschaftlichen Verhältnissen ab. Wenn es irgendwie geht, sollte er das Geld investieren, denn spätestens jetzt ist ihm klar: Bis zum Eintritt in die Rente hat er die Schulden noch nicht abbezahlen können. Deshalb kann ein Verkauf die rettende Lösung sein. Was für einen Preis er erzielt, hängt zu einem erheblichen Teil vom Zustand des Hauses ab. Je moderner, desto besser. Für ein abgewohntes Haus wird er nicht viel mehr bekommen, als er zur Tilgung der Schulden braucht.

So ungefähr laufen die meisten Immobiliengeschäfte ab.

Keine Alternative

ist es, statt eines Hauses kleine Wohnungen zu kaufen.  Je kleiner die Einheit, desto häufiger wechseln die Mieter, und jedes Mal fallen Renovierungskosten an, die aber aufgewendet werden müssen, um zu ordentlichen Preisen weiterhin vermieten zu können. Die

klügere Alternative

zu einem Haus sind – möglichst viele Häuser. Der Bestand muss eine professionelle Größe haben, um aus den laufenden Einnahmen spielend noch zwei, drei Handwerker auf der Gehaltsliste zu haben, mit denen man sonst teure Sanierungen zum Selbstkostenpreis erledigen kann. Genau betrachtet eignen sich Immobilien nicht als nebenbei betriebene Altersvorsorge, sondern als Lebensberuf, den man sogar im Alter noch ausüben kann. Es kann übrigens ein schönes Berufsleben werden, für das man nicht viel wissen, sondern nur ein paar Erfahrungswerte annehmen muss.

Der absolute Wahnsinn

sind Gewerbeimmobilien, Läden und Büros. Als Anlageobjekte sind sie hoch riskant. Mit Erfahrung ist hier nichts zu machen, eher mit Visionen. Internet und Computertechnik verändern die Geschäftswelt in rasanter Geschwindigkeit. Wer kauft noch im Laden? Viele einst teure Läden in besten Lagen werden oft zu symbolischen Preisen vermietet, damit sie nicht leer aussehen. Das papierlose Büro braucht nicht mehr viel Platz.

So oder so: An den Immobiliengeschäften ihrer Kunden freut sich nur die Bank.