Grundstückseigentümer haftet, wenn der von ihm beauftragte Handwerker einen auf das Nachbarhaus übergreifenden Brand verursacht

Der Fall: Der Eigentümer eines Wohnhauses beauftragte einen Dachdecker, am Flachdach seines Hauses Reparaturarbeiten durchführen. Im Verlauf der mit Hilfe eines Brenners durchgeführten Heißklebearbeiten verursachte er schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkte der Eigentümer Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das an das brennende Haus unmittelbar angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt.

Grundstückseigentümer haftet, wenn beauftragter Handwerker einen Brand verursacht…

Das Haus der Nachbarin ist versichert. Die Versicherung hat ihr eine Entschädigung geleistet. Zwar wurde der Dachdecker zur Zahlung von 97.801,29 € verurteilt, allerdings sah sich dieser gezwungen, daraufhin Insolvenz anzumelden. Deswegen wandte sich die Versicherung an den Hauseigentümer, der den Dachdecker beauftragt hatte, und verlangte von diesem Ersatz der knapp 100.000,00 €.

Das Problem:

Der Grundstückseigentümer machte geltend, er sei nicht zum Ersatz des vom Dachdecker verursachten Schadens verpflichtet. Er habe den Dachdecker sorgfältig ausgewählt. Der Nachbarin stehe auch kein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu, weil er nicht Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB sei.

Der Bundesgerichtshof vertritt mit seiner Entscheidung die Auffassung, dass der Versicherung der Nachbarin gegen den Grundstückseigentümer ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (i. V. m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG) zusteht.

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch sei nach ständiger Rechtsprechung gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Hiervon sei auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren könne.

Weitere Voraussetzung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs sei, dass der Anspruchsgegner als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist. Hierfür sei erforderlich, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehe. Ob dies der Fall ist, könne nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend sei, ob es jeweils Sachgründe gebe, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen. Auch im vorliegenden Fall sei insoweit die Störereigenschaft zu bejahen. Der Annahme einer Verantwortlichkeit des Grundstückseigentümers stehe nicht entgegen, dass der Brand auf die Handlung eines Dritten, nämlich auf die Arbeiten des von ihm mit der Vornahme einer Dachreparatur beauftragten Handwerkers zurückzuführen ist.

Mittelbarer Handlungsstörer sei auch derjenige, der die Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht. Für die Zurechnung des durch den Handwerker herbeigeführten gefahrträchtigen Zustands des Grundstücks komme es nicht darauf an, ob der Grundstückseigentümer bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt haben. Maßgeblich sei vielmehr, ob es Sachgründe gibt, die aufgetretene Störung seinem Verantwortungsbereich zuzurechnen. Das sei hier der Fall. Der Grundstückseigentümer war diejenige, der die Vornahme von Dacharbeiten veranlasst habe und der aus den beauftragten Arbeiten Nutzen ziehen wollte. Dass er den Handwerker sorgfältig ausgesucht und ihm die konkrete Ausführungsart nicht vorgeschrieben habe, ändere nichts daran, dass er mit der Beauftragung von Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen habe und damit der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruhte, die seinem Einflussbereich zuzurechnen sind. Die Sache wurde an das Oberlandesgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Dieses hat zu klären, ob der geltend gemachte Anspruch der Höhe nach berechtigt ist.

Und nun?

Der Bundesgerichtshof weitet die verschuldensunabhängige Haftung im Nachbarrecht deutlich aus. Es weist einem Grundstückseigentümer selbst dann erhebliche Haftungsrisiken zu, wenn bei der Auswahl von Handwerkern die notwendige Sorgfalt beachtet wird. Insgesamt ist die Risikoverteilung allerdings gerechtfertigt, da der vom Schaden betroffene Nachbar keinerlei Anlass für die Ursache gesetzt hat. Er ist dem Geschehen vielmehr schutzlos ausgeliefert. Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des BGH nachvollziehbar.

Aber was ist mit dem Grundstückseigentümer, der den Dachdecker beauftragt hat? Wohl dem, der über eine eigene Versicherung verfügt, die in diesem Schadensfall einspringen muss. Bei Haus- und Wohneigentum besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht. Ebenso unterliegen Handwerker keinem Zwang zum Abschluss einer Pflichtversicherung. Wer Handwerker beauftragt kann diese nach Ihrer Betriebshaftpflichtversicherung fragen – und darin enthaltenen Deckungslücken. Oder der Eigentümer schließt eine Grundstückshaftpflichtversicherung ab, die dies enthalten sollte.

Wer zu den 85% der Bevölkerung mit Privathaftpflicht gehört, könnte auch prüfen, ob darin von seinem Einfamilienhaus mit Grundstück ausgehende Schäden bereits versichert sind. Zudem kann diese Prüfung helfen, eine Doppelversicherung zu vermeiden.